
Как купить квартиру в рассрочку: особенности и порядок оформления сделки, необходимые документы? Решив приобрести жилье и выбрав подходящий вариант, человек иногда обнаруживает, что его стоимость несколько выше той, которую он может себе позволить.
При этом договоренность с продавцом по остальным условиям договора практически достигнута. В такой ситуации законодательством предусмотрена возможности покупки жилплощади в рассрочку.
На сегодняшний день такой вид сделок еще не приобрел большой популярности, поскольку не все знают, каким образом осуществить их правильное оформление. Статья посвящена вопросам, связанным с заключением договора о купле-продаже жилья в рассрочку.
Особенности покупки недвижимости в рассрочку

Приобретение жилплощади в рассрочку имеет следующие характерные черты:
1. Кредитором является продавец.
2. Выплата производится покупателем не единоразово, а по частям.
У такого способа покупки есть множество плюсов, причем как для покупателя, так и для продавца.
Покупателям в этом случае не придется сталкиваться со сложностями, связанными с оформлением ипотечной ссуды: сбором документом, поиском поручителей, а самое главное – выплачивать высокие проценты. Кроме того, далеко не каждый гражданин соответствует условиям, выдвигаемым банковскими организациями для одобрения ипотеки.
Если гражданин ожидает в ближайшее время поступления крупных сумм, он может оформить покупку с рассрочкой, и не беспокоится, что подходящая квартира будет продана другим лицам.
Выгода продавца состоит в том, что спрос на жилье в настоящее время упал, а предложение купить квартиру в рассрочку расширяет круг потенциальных клиентов. Кроме того, такой способ позволяет быстрее продать жилье, которое может в любой момент упасть в цене.
После того, как договор будет подписан, у покупателя появляется право на проживание в приобретенном жилье, однако до полной оплаты он не вправе распоряжаться им (продавать, менять и т.п.).
Таким образом, жилье в данной сделке выступает фактически залоговым имуществом, т.е. договор имеет черты ипотечного.
Возможна продажа в рассрочку как первичного (договор между застройщиком и покупателем), так и вторичного (договор между гражданами) жилья. Но, как правило, предоставление рассрочки со стороны застройщика происходит до того, как здание будет введено в эксплуатацию (во время постройки).
В этой ситуации происходит заключение не договора о покупке в рассрочку, а договора о долевом строительстве.
Порядок оформления

Процедура приобретения жилья происходит по следующему алгоритму:
1. Согласование участниками основных условий соглашения.
2. Подписание предварительного договора и внесение авансового платежа или задатка.
3. Сбор продавцом необходимых документов.
4. Подписание основного договора о купле-продаже с внесением в него дополнительных условий.
5. Регистрация права собственности в Росреестре. Заявление должно содержать указание на то, что на жилье накладывается обременение в пользу продавца.
6. Проверка документации в Росреестре.
7. Получение покупателем выписки из ЕГРН с отметкой о залоге жилья.
8. Покупателем вносится последняя выплата, после чего со стороны продавца следует обращение в Росреестр, где снимается обременение с жилья.
Если выплаты со стороны покупателя прекратятся, продавцу потребуется обращение в судебные органы. Однако даже если решение будет вынесено в пользу продавца, ему будет весьма затруднительно получить денежные средства, если покупатель окажется неплатежеспособным.
Оформление договора
В связи с этим следует проявить максимальное внимание составлению договора о купле-продаже и проследить, чтобы он соответствовал положениям гражданского законодательства.
Статьей 454 ГК РФ предусмотрена обязанность одного участника по передаче имущества, а второго – произвести оплату конкретной суммы, определенной участниками. Положение об обязанности оплатить покупку в срок, установленный соглашением сторон, содержится в ст.488 ГК.
При неисполнении данного предписания на покупателя накладываются обязательства по:
1. Возврату неоплаченного имущества.
2. Уплате его полной стоимости, а также пеней и штрафов.
В договоре должны содержаться сведения о:
• ФИО, адресах и паспортных данных участников;
• Предмете: квартире, ее площади, этаже, адресе, кадастровом номере;
• Правоустанавливающей и правоподтверждающей документации;
• стоимости жилья;
• правах и обязанностях сторон.
Поскольку жилье будет находиться в залоге до момента выплаты всей суммы, в него должны быть включены условия о:
полной стоимости жилья;
размере первоначального взноса в процентах и числовом исчислении;
количестве, размере, и датах последующих выплат;
порядке внесения выплат;
сроках внесения полной суммы;
штрафах в случае просрочки;
порядке расторжения договора в случае прекращения выплат.
Рекомендуется внесение в документ условия о снятии обременения и перехода права собственности на жилье к покупателю только после того, как будет произведена последняя выплата.
Соблюдение вышеуказанных правил позволит снизить риски для продавца, поскольку договор будет регистрироваться в качестве ипотечного.
Необходимые документы

Для регистрации договора потребуется представление в Росреестр следующих документов:
1. Технического паспорта, оформляемого в БТИ в течение 30 дней. Срок действия – 1 год.
2. Выписки из домовой книги.
3. Копии лицевого счета, для подтверждения отсутствия долгов за услуги ЖКХ.
4. Выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности и отсутствии залогов и арестов.
5. Бумаг, подтверждающей возникновение прав продавца (договора дарения, завещания и т.п.).
6. Доверенности, заверенной в нотариальной конторе (при участии в сделке представителя).
7. Согласия второго супруга (при совместном владении жильем) или органа опеки (при наличии несовершеннолетних собственников).
8. Договора о купле-продаже с рассрочкой платежей.
9. Заявлений от продавца и покупателя о переоформлении прав.
10. Квитанции об оплате госпошлины (2000 рублей).
Как снизить риски покупателя?
При заключении подобных договоров в основном рискуют продавцы, но проблемы могут возникнуть и у покупателей. В частности, это происходит в случае отказа продавца в снятии обременения или затягивания этой процедуры.
Чтобы снизить вероятность наступления такой ситуации, при передаче денег следует каждый раз брать у продавца расписку. При этом в последнюю следует внести отметку о полном исполнении обязательств покупателем.
Рекомендуется проводить процедуру передачи денег в присутствии нотариуса с целью подтверждения им факта погашения долга в соответствии с графиком.
Заключение

Покупка жилья в рассрочку является оптимальным вариантом для людей, которым не хватает определенной суммы, но при этом они по каким-то причинам не желают или не могут оформить ипотечный займ.
Такая сделка позволяет обойтись без сложностей с оформлением ссуды в банке, а также избежать переплат. Такой договор выгоден и продавцам, поскольку позволяет быстрее продать жилье по приемлемой цене.
Однако обоим участникам следует крайне внимательно подходить к составлению договора о купле-продаже, чтобы в дальнейшем избежать юридических и финансовых проблем.