Как купить квартиру в рассрочку: особенности и порядок оформления сделки, необходимые документы? Решив приобрести жилье и выбрав подходящий вариант, человек иногда обнаруживает, что его стоимость несколько выше той, которую он может себе позволить.

При этом договоренность с продавцом по остальным условиям договора практически достигнута. В такой ситуации законодательством предусмотрена возможности покупки жилплощади в рассрочку.

На сегодняшний день такой вид сделок еще не приобрел большой популярности, поскольку не все знают, каким образом осуществить их правильное оформление. Статья посвящена вопросам, связанным с заключением договора о купле-продаже жилья в рассрочку.

Особенности покупки недвижимости в рассрочку

Приобретение жилплощади в рассрочку имеет следующие характерные черты:

1. Кредитором является продавец.

2. Выплата производится покупателем не единоразово, а по частям.

У такого способа покупки есть множество плюсов, причем как для покупателя, так и для продавца.

Покупателям в этом случае не придется сталкиваться со сложностями, связанными с оформлением ипотечной ссуды: сбором документом, поиском поручителей, а самое главное – выплачивать высокие проценты. Кроме того, далеко не каждый гражданин соответствует условиям, выдвигаемым банковскими организациями для одобрения ипотеки.

Если гражданин ожидает в ближайшее время поступления крупных сумм, он может оформить покупку с рассрочкой, и не беспокоится, что подходящая квартира будет продана другим лицам.

Выгода продавца состоит в том, что спрос на жилье в настоящее время упал, а предложение купить квартиру в рассрочку расширяет круг потенциальных клиентов. Кроме того, такой способ позволяет быстрее продать жилье, которое может в любой момент упасть в цене.

После того, как договор будет подписан, у покупателя появляется право на проживание в приобретенном жилье, однако до полной оплаты он не вправе распоряжаться им (продавать, менять и т.п.).

Таким образом, жилье в данной сделке выступает фактически залоговым имуществом, т.е. договор имеет черты ипотечного.

Возможна продажа в рассрочку как первичного (договор между застройщиком и покупателем), так и вторичного (договор между гражданами) жилья. Но, как правило, предоставление рассрочки со стороны застройщика происходит до того, как здание будет введено в эксплуатацию (во время постройки).

В этой ситуации происходит заключение не договора о покупке в рассрочку, а договора о долевом строительстве.

Порядок оформления

Процедура приобретения жилья происходит по следующему алгоритму:

1. Согласование участниками основных условий соглашения.

2. Подписание предварительного договора и внесение авансового платежа или задатка.

3. Сбор продавцом необходимых документов.

4. Подписание основного договора о купле-продаже с внесением в него дополнительных условий.

5. Регистрация права собственности в Росреестре. Заявление должно содержать указание на то, что на жилье накладывается обременение в пользу продавца.

6. Проверка документации в Росреестре.

7. Получение покупателем выписки из ЕГРН с отметкой о залоге жилья.

8. Покупателем вносится последняя выплата, после чего со стороны продавца следует обращение в Росреестр, где снимается обременение с жилья.

Если выплаты со стороны покупателя прекратятся, продавцу потребуется обращение в судебные органы. Однако даже если решение будет вынесено в пользу продавца, ему будет весьма затруднительно получить денежные средства, если покупатель окажется неплатежеспособным.

Оформление договора

В связи с этим следует проявить максимальное внимание составлению договора о купле-продаже и проследить, чтобы он соответствовал положениям гражданского законодательства.

Статьей 454 ГК РФ предусмотрена обязанность одного участника по передаче имущества, а второго – произвести оплату конкретной суммы, определенной участниками. Положение об обязанности оплатить покупку в срок, установленный соглашением сторон, содержится в ст.488 ГК.

При неисполнении данного предписания на покупателя накладываются обязательства по:

1. Возврату неоплаченного имущества.

2. Уплате его полной стоимости, а также пеней и штрафов.

В договоре должны содержаться сведения о:

• ФИО, адресах и паспортных данных участников;

• Предмете: квартире, ее площади, этаже, адресе, кадастровом номере;

• Правоустанавливающей и правоподтверждающей документации;

• стоимости жилья;

• правах и обязанностях сторон.

Поскольку жилье будет находиться в залоге до момента выплаты всей суммы, в него должны быть включены условия о:

полной стоимости жилья;

размере первоначального взноса в процентах и числовом исчислении;

количестве, размере, и датах последующих выплат;

порядке внесения выплат;

сроках внесения полной суммы;

штрафах в случае просрочки;

порядке расторжения договора в случае прекращения выплат.

Рекомендуется внесение в документ условия о снятии обременения и перехода права собственности на жилье к покупателю только после того, как будет произведена последняя выплата.

Соблюдение вышеуказанных правил позволит снизить риски для продавца, поскольку договор будет регистрироваться в качестве ипотечного.

Необходимые документы

Для регистрации договора потребуется представление в Росреестр следующих документов:

1. Технического паспорта, оформляемого в БТИ в течение 30 дней. Срок действия – 1 год.

2. Выписки из домовой книги.

3. Копии лицевого счета, для подтверждения отсутствия долгов за услуги ЖКХ.

4. Выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности и отсутствии залогов и арестов.

5. Бумаг, подтверждающей возникновение прав продавца (договора дарения, завещания и т.п.).

6. Доверенности, заверенной в нотариальной конторе (при участии в сделке представителя).

7. Согласия второго супруга (при совместном владении жильем) или органа опеки (при наличии несовершеннолетних собственников).

8. Договора о купле-продаже с рассрочкой платежей.

9. Заявлений от продавца и покупателя о переоформлении прав.

10. Квитанции об оплате госпошлины (2000 рублей).

Как снизить риски покупателя?

При заключении подобных договоров в основном рискуют продавцы, но проблемы могут возникнуть и у покупателей. В частности, это происходит в случае отказа продавца в снятии обременения или затягивания этой процедуры.

Чтобы снизить вероятность наступления такой ситуации, при передаче денег следует каждый раз брать у продавца расписку. При этом в последнюю следует внести отметку о полном исполнении обязательств покупателем.

Рекомендуется проводить процедуру передачи денег в присутствии нотариуса с целью подтверждения им факта погашения долга в соответствии с графиком.

Заключение

Покупка жилья в рассрочку является оптимальным вариантом для людей, которым не хватает определенной суммы, но при этом они по каким-то причинам не желают или не могут оформить ипотечный займ.

Такая сделка позволяет обойтись без сложностей с оформлением ссуды в банке, а также избежать переплат. Такой договор выгоден и продавцам, поскольку позволяет быстрее продать жилье по приемлемой цене.

Однако обоим участникам следует крайне внимательно подходить к составлению договора о купле-продаже, чтобы в дальнейшем избежать юридических и финансовых проблем.