Перераспределение земельных участков

Перераспределение земельных участков

Объектом любой сделки по недвижимости может стать не только дом или квартира. Право собственности распространяется и на участки земли. Площадь и форма земельного надела имеют четко обозначенную величину, в документах на землю указано ее целевое назначение, а все данные занесены в кадастровый реестр. Собственники участков вправе изменять характеристики своих владений, увеличивать их, уменьшать, ликвидировать или создавать заново. Все эти действия регламентируются Земельным кодексом РФ, благодаря которому перераспределение земельных участков производится в рамках закона и не нарушает права собственников при изменении границ наделов.

Перераспределение земельных участков – что это

По своей сути эта процедура означает сначала объединение двух или нескольких участков, а затем их разделение по вновь установленным границам. Участвовать в процессе могут как физические, так и юридические лица, обладающие правом собственности на землю.

Земельный кодекс упростил эту процедуру: собственники, решившие пересмотреть границы смежных наделов, заключают между собой соглашение. Документ регистрируется в местном муниципалитете, затем новые участки надо поставить на кадастровый учет.

В ЗК РФ определены три варианта возможных соглашений на перераспределение земельных участков между двумя собственниками:

1. В соглашении участвуют физические или юридические лица. В этом случае достаточно согласовать новые границы, провести межевание, оформить соответствующую сделку и зарегистрировать документы в государственных органах.

2. Пересмотр границ территорий муниципальных структур означает передачу участка земли от одного учреждения к другому.

3. Иногда возникают ситуации, когда необходимо урегулировать границы участков, один из которых является общественным, а второй принадлежит частному лицу. В таких случаях закон требует соблюдения ряда дополнительных условий.

Внимание! При перераспределении смежных земельных участков изначально существовавшие наделы ликвидируются, а кадастровые номера присваиваются вновь образованным.

Цель перераспределения земельных наделов

Причины, по которым землевладелец решил пересмотреть границы своей собственности, могут быть разными, но все они должны иметь под собой законное основание.

Исключение ломаных границ

Изрезанная линия забора не позволяет соблюсти нормативы при строительстве дома, либо неправильная форма территории не дает разбить сад или огород. По взаимной договоренности владельцы соседних участков выравнивают границы наделов и проводят размежевание с сохранением прежней площади.

Изменение площади участка

На территорию участка вклинивается земля, принадлежащая соседу. Решением проблемы станет прирезка этого клина к владениям одного соседа с выплатой им денежной компенсации за это другому в том случае, если они сумеют об этом договориться. Все виды кадастровых работ по перераспределению границ земельного участка с изменением площади проводятся по взаимному соглашению собственников.

Перераспределение выделенных участков внутри кооператива

После раздачи участков членам кооператива или СОТ выяснилось, что часть владельцев не могут подъехать к своему наделу или вынуждены заходить на свою территорию через участок соседа. Составляется новая схема распределения земли с учетом требований и пожеланий членов товарищества, которая утверждается на общем собрании.

Выполнение федеральных программ

Если по территории региона в рамках федеральной программы должна пройти новая автомагистраль, железнодорожная ветка, трубопровод или построен другой объект общественного назначения, владельцам недвижимости придется заняться изменением границ своих земельных участков в обязательном порядке.

Кроме основных причин могут возникать частные случаи, когда перераспределение земельного участка помогает решить возникшую проблему:

• объединение соседних участков в один надел;

• изменение границ по решению суда в случае конфликта двух собственников;

• прокладка коммуникаций через участки соседей;

• разделение участка на несколько наделов в случае продажи доли;

• соблюдение требований к строительству загородного дома.

Внимание! Захват бесхозной земли, прилегающей к участку, можно оформить через процедуру перераспределения. По распоряжению местной администрации новый собственник оплачивает прирезку земельного участка, что обойдется дешевле, чем покупка земли по рыночной стоимости.

Требования к процедуре перераспределения частных земельных участков

Чаще всего о корректировке границ своих владений пытаются договориться соседи по участкам. Либо такое решение вопроса устраивает обоих собственников, либо перераспределение интересует только одного из землевладельцев, в то время как все остальные не хотят этого делать. Тогда претензии рассматривает суд, и изменение границ наделов проводится на основании его решения. Земельным кодексом перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, разрешено только в том случае, если они удовлетворяют основным требованиям.

• Земельные наделы имеют хотя бы одну точку соприкосновения, хорошо, если у них есть общая граница, то есть участки расположены по соседству.

• Земельные участки, которые собираются перераспределять, не несут на себе никаких видов ограничений, арестов и иных обременений.

• Все собственники перераспределяемых участков согласны с этой процедурой, в том числе супруги, если часть земли оформлена на них.

• Все участки имеют одинаковое целевое назначение, то есть перераспределение возможно в том случае, если на обоих участках разрешено ИЖС, их владельцы имеют подсобное хозяйство или оба соседа занимаются садоводством.

• Собственники провели межевание своих участков, оплатили услуги кадастрового инженера, составили заявление о перераспределении и весь пакет документов направили в Росреестр.

• Данная процедура не ущемляет интересы владельцев остальных наделов, смежных с изменяемыми. При перераспределении земель это действие не должно затронуть границы их участков.

Если хотя бы одно из этих требований не будет выполнено, государственное учреждение откажет в проведении процедуры перераспределения.

Порядок перераспределения муниципальных земельных участков

Если требуется пересмотреть границы муниципальных владений, то решение принимает соответствующий орган местной власти.

• Если муниципалитет хочет пересмотреть границы вверенных ему территорий, то он же отвечают за проведение кадастровых работ, оформление всех необходимых документов и постановку на учет вновь образованных наделов в ЕГРН.

• В том случае, когда требуется перераспределение земельных участков с муниципальной землей, принадлежащей различным ведомствам, то между ними заключается соглашение. Дальнейшие действия аналогичны обычному порядку процедуры перераспределения.

• При пересмотре границ участков, принадлежащих государству и местным властям, составляется административное соглашение между ведомствами, в котором должны быть определены права и обязанности сторон по:

финансовому и организационному обеспечению процедуры перераспределения наделов;

разделению затрат на проведение кадастровых работ;

оформлению прав собственности на вновь образованные участки земли.

Внимание! Процедура перераспределения земельных участков по времени может продлиться до двух месяцев.

Регистрация перераспределения земельных участков муниципальной и частной собственности

Статьями Земельного кодекса РФ руководствуются в том случае, когда происходит перераспределение участков между частными владельцами или юридическими лицами. Но иногда в этой процедуре участвуют и представители местной власти. Это происходит в двух случаях.

1. Межевание территории для выделения наделов под капитальное строительство. В этом случае в соглашении доложен быть указан номер официального документа, утверждающего данный проект. Часто бывает, что такое перераспределение земельных участков происходит с участием частных землевладельцев, так что административный акт станет основанием для выделения гражданам новых территорий.

2. Изменения в кадастровой схеме в рамках Градостроительного кодекса. Перераспределение земельных участков производится по новому кадастровому плану, утвержденному муниципальными властями и ставшему основанием для начала процедуры.

Если под эти изменения подпадают территории с частными наделами, то в первую очередь не должны ущемляться права собственности их владельцев. Это положение четко регламентируется статьями ЗК РФ. Поэтому перераспределение земельных участков, относящихся к муниципальной и частной собственности, возможно только в определенных случаях.

• Спорные участки расположены на территории, подпавшей под действие программы развития. Цель передела – привести границы частных владений в соответствие с проведенным межеванием всей территории.

• Поскольку при перераспределении земельных участков эта процедура задействует границы, то в итоге не должны появиться ломаные линии заборов, вклинивание одного надела в другой, дробление. Но площадь земли в измененных границах не должна оказаться меньше существующих лимитов.

• Проведение кадастровых работ связано с перераспределением муниципальных земель, отведенных под садоводство, огородничество, личные подсобные хозяйства, дачи, или со строительством объектов недвижимости под муниципальные нужды.

К соглашению, заключенному между местной администрацией и собственником, в обязательном порядке прикладывается новый кадастровый паспорт участка, который должен соответствовать следующим требованиям.

• Предельные размеры новых наделов должны соответствовать градостроительным нормам, если участок выделяется под возведение жилого дома или другого объекта недвижимости.

• Границы вновь образованных земельных участков не должны пересекать границы лесничеств, лесопарков, территориальных зон, населенных пунктов и иных муниципальных образований.

• Новые участки должны быть организованы так, чтобы ничто не мешало строить на них дачи, разбивать сад или огород, возводить жилой дом в зависимости от их целевого назначения.

Если при перераспределении земельных участков образуются частные наделы большей площади, то владелец может оплатить прирезку земли по стоимости, установленной муниципалитетом.

Сохранение прав и обременений при перераспределении участков

При любом изменении границ участка в рамках Земельного кодекса или другого официального документа, регулирующего землеустройство, меняется лишь сам объект собственности, а право на него остается без изменений.

• Если участок был выделен человеку в постоянное (бессрочное) пользование, то после перераспределения он на тех же основаниях будет владеть землей в измененных границах.

• После проведения данной процедуры владелец сохраняет за собой право на наследование и безвозмездное пользование.

• В ЗК РФ предусмотрена статья, на основании которой арендатор участка после проведенного перераспределения земель может перезаключить договор аренды без повторного участия в торгах, аукционах или конкурсах. Договор перезаключать надо обязательно, потому что изменился объект аренды.

Внимание! Сервитуты (право беспрепятственного проезда или прохода, прогона скота, доступа к водоему) и другие обременения сохраняются на вновь созданных участках в прежних границах.

Особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года

Теперь нельзя перераспределять дачные участки. Это изменение связано с тем, что понятие дачного участка с 2019 года упразднено и заменено садовым участком. Появились новые положения в системе кадастрового учета. В 2019 году вступил в силу новый Федеральный закон № 150-ФЗ, в котором определен новый порядок проведения комплексных кадастровых работ для согласования границ наделов, находящихся в частной собственности. В результате создаются новые участки с другими координатами и площадью.

Порядок действий при перераспределении

Как любую юридическую процедуру, перераспределение земельных участков можно разделить на этапы. Все шаги регламентируются Земельным кодексом России и другими законодательными актами, связанными с землеустройством и землепользованием.

Встреча с собственниками и составление соглашения

Независимо от статуса собственника земли (частное или юридическое лицо, муниципалитет) между владельцами участков заключается соглашение, в котором должна присутствовать следующая информация:

• паспортные данные собственников, если это физические лица, или название организации и правоустанавливающие документы, если в соглашении участвует юридическое лицо;

• данные о земельных наделах, которые подлежат перераспределению – кадастровый номер, площадь, вид участка, сведения о праве собственности;

• причина, по которой заключается данное соглашение.

В конце документа ставится дата, затем его подписывают все участники сделки, в том числе все сособственники, если один из участков находится в долевой собственности.

Проведение кадастровых работ

Перед тем, как подать заявление, необходимо пригласить кадастрового инженера для проведения комплекса работ. При перераспределении земельного участка это потребуется для составления схемы новых наделов.

• Из каталога кадастровых организаций конкретного региона надо выбрать компанию или зарегистрированного кадастрового инженера.

• Специалист проводит геодезическую съемку изменяемых участков и оформляет межевание в новых границах.

• После оплаты кадастровых работ на руках у собственников окажется проект перераспределения земельных участков.

Внимание! Для регистрации сделки в государственные органы предоставляются оригиналы всех документов или их нотариально заверенные копии.

Пакет документов, необходимых для подачи заявления

После оформления соглашения между собственниками и составления схемы перераспределения земельных участков каждый участник сделки должен собрать свой пакет документов. В него входят:

• выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость или другие документы, подтверждающие право собственности владельца участка;

• если в сделке участвуют юридические лица, то в этих же целях потребуется выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;

• проект межевания земли или схема расположения участка, если проект не был подготовлен.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги, например, план жилого дома, стоящего на участке.

Составление и подача заявления в муниципальный орган

После того, как будут подготовлены и собраны все необходимые документы, в администрацию подается заявление о перераспределении земельных участков, составленное по местному образцу. Единой утвержденной формы документа не существует, но в нем обязательно должны присутствовать:

• паспортные данные заявителя, ФИО и домашний адрес, если это физическое лицо;

• наименование и реквизиты, если заявление исходит от юридической организации;

• кадастровые номера и проект межевания на перераспределяемые участки.

В отдельной графе перечисляются все прилагаемые к заявлению документы. Затем собранный пакет вместе с заявлением направляется в местные органы самоуправления. Срок рассмотрения составляет 30 дней.

Внимание! Если для вынесения решения потребуется дополнительная информация, то срок увеличится до 45 дней. Если же к заявлению были приложены не все документы или были обнаружены иные нарушения, то оно возвращается заявителю в течение 10 дней с момента подачи.

Причины отказа в перераспределении земельных участков

Администрация рассматривает заявление об изменении границ земельных наделов и принимает одно из двух решений.

1. Утвердить проект межевания и разрешить перераспределение земельных участков в рамках подписанного соглашения.

2. Отказать в процедуре перераспределения на законных основаниях.

Если заявитель получает на руки постановление местной администрации на проведение процедуры перераспределения участков земли, то его следующий шаг – регистрация в Росреестре земельных наделов с обновленными данными.

Органы власти могут отказать в утверждении проекта межевания и заключении соглашения собственников на перераспределение участков с указанием обоснованной причины.

• Пакет документов, поданный вместе с заявлением, оказался неполным, либо в нем были указаны неверные данные.

• Земельные наделы, участвующие в сделке, не имеют общих границ или находятся на разных территориях.

• При проведении процедуры будут затронуты наделы собственников, которые не давали на это своего согласия, что нарушает порядок перераспределения земельных участков.

• В результате прирезки площадь вновь образованного участка станет больше максимально допустимого размера.

• На участок наложены ограничения в виде ареста или другого обременения.

Причиной отказа может оказаться несогласие одного из сособственников участка, построенное на этой территории государственное или общественное здание. Отказ будет выдан частному лицу, если в результате перераспределения ему достанутся земли, ограниченные в обороте, участвующие в аукционе или предназначенные для общественных нужд.

Если заявитель сможет устранить причину отказа, то он вправе вновь обратиться к местной администрации с заявлением о перераспределении земельных наделов.

Внимание! Если участок муниципальной земли не стоит на кадастровом учете, то отсутствие этих данных не может стать причиной для отказа в его перераспределении. В этом случае выполнение кадастровых работ и регистрация земельного участка проводятся за счет заявителя.

Заключить соглашение на перераспределение земельных участков и пересмотреть границы наделов могут только владельцы этой земли, подтвердившие свое право собственности соответствующими документами.

Поделиться ссылкой: