Как выбрать дачу и оформить сделку купли продажи?

как выбрать дачу и оформить сделку купли продажи

Как выбрать дачу и оформить сделку купли продажи? Пригородная недвижимость неожиданно оказалась модной в 2020 году – «побег» перед карантином на деревне оказался привлекательной идеей. Но карантин почти ушел, а спрос на домики и крыши за город все еще остается на том же уровне. Поэтому проблема покупки крыш теперь довольно сложна. О том, стоит ли покупать недвижимость в сельской местности и как это сделать компетентным, мы просили экспертов.

Что с ценами на загородную недвижимость?

Коронавирус кризис с первой половины 2020 года изменил рынок недвижимости в России, а в нескольких сегментах одновременно. И если все с преференциальным ипотечным знанием, вероятно, все о насильственном увеличении спроса на дома в пригородах, они узнали в основном те, кто планировал купить дом для отдыха или крыш. Идея тратить весь период вынужденного самоотечности в вашем собственном доме, без жестких ограничений со стороны властей было слишком привлекательным.

Согласно различным источникам, спрос на пригородные апартаменты в Московской области увеличился на 60-70% в 2020 году, и это был первый такой скачок популярности этого сегмента. Жители городов бросились покупать буквально все объекты – довольно дорогие проекты на несколько миллионов рублей, а также небольшие крыши в садовых центрах и пригородных общинах по ценам в несколько раз дешевле, чем жилье.

И не только в запросах – например в Московской области, количество сделок с сельскими домами увеличилось на 20-30% в течение года, что также вызвало быстрый шок на рынке. Посредники говорят, что россияне чаще всего ищут дома в двух основных сегментах:

  • Эргономичные дома с хорошей энергоэффективностью и максимальной полезной площадью;
  • Самые доступные коттеджи – участок 7-8 Ares с панельными домиками.

Однако до 2020 года рынок находился в «замороженном» государстве, так как представители претензии отрасли – и чаще всего клиенты ищут что-то вроде жилья с большими участками и архитектурой «Замок».

Сейчас потребители стали более практичными и искать варианты с круглогодичным пребыванием, соответственно, заинтересованы в наличии магазинов, аптек и даже детских садов. И многие из тех, кто арендовал дом в сельской местности в марте-апреле 2020 года, все еще арендует его – этот формат жизни и удаленной работы оказался действительно комфортно.

Все это в естественном порядке повлияло на цены, так и при аренде, так и по продажам цен. Например, дом в Московской области может быть арендован на 98,7 тыс. Рублей в месяц, а крыша – на 50,6 тыс. Рублей в декабре 2020 года. Купить сельский дом в этом регионе, у вас должно быть около 77,6 тыс. Рублей за квадратный метр. Все это около 17-20% дороже, чем год назад.

Другая проблема – отсутствие оптимальных вариантов. В первой волне спешащего спроса потребителей «опухли» от рынка все более или менее доступные варианты, поэтому теперь в продаже либо самые дорогие партии, либо устаревшие объекты.

В будущем эксперты не ожидают снижения цен – спрос на недвижимость в пригороде будет продолжаться. Но все будет зависеть от дальнейшего развития пандемии.

Спрос в 2021 году и в последующие годы повлияет как для понимания завершения, либо продолжения пандемии и удобства жизни и работы. В некоторых компаниях удаленная работа останется, и считается, что даже при сокращении количества дней присутствия и работы в домашних условиях неполный рабочий день привлекательность жизни в сельской местности растет. Тем не менее, вы должны учитывать возможности социальной и транспортной инфраструктуры, которая равномерно не развита. Конечно, вы все еще можете использовать доставку, но покупки также являются формой отдыха. Школы, детские сады, университеты в крупных городах явно лучше. Рестораны, торговые центры, кинотеатры и театры в непосредственной близости от сельской местности редко. В пригороде Москвы есть несколько мест с довольно богатой инфраструктурой, например, вокруг Рублево-Успенского и Осташковского шоссе, но даже здесь проблемы со школами вынуждают отвозить детей в Москву, что не всегда удобно. Поэтому можно ожидать некоторого разочарования от загородной недвижимости, но спрос все равно будет выше, чем в 2019 году, и вполне вероятно повышение цен до весны.

Действительно, другие эксперты также ожидают, что некоторые объекты недвижимости (в частности, крыши) вернутся к ценам 2019 года – они малопригодны для постоянного проживания, поэтому некоторые купившие их будут разочарованы покупкой и будут спешить избавляться от столь неудачной покупки.

Выбираем дом с умом

Однако в целом загородная недвижимость в 2021 году продолжит дорожать: различные эксперты говорят, что за год цены вырастут на 10-20%. А если власти введут в действие обещанные ипотечные программы для таких домов, цены могут вырасти еще больше.

Выбор загородной недвижимости – это не только выбор конкретного дома, но и выбор между разными форматами такой недвижимости. Это может быть дом, построенный на индивидуальном участке земли под жилищное строительство (ИЖС), в некоммерческой садоводческой компании (СНП) или в некоммерческой кровельной компании (ДНП). Последний вариант, наверное, лучше сразу исключить – он скорее подходит для очень «легкого» отдыха за городом, и даже довести общение до дома будет сложно.

Чаще всего при выборе дома с земельным участком встречаются варианты подороже с индивидуальным жильем и подешевле с СНТ.

Индивидуальное жилье – это вид участка добросовестного использования, который подходит для капитального строительства. Кроме того, земельный участок под ЖКУ должен располагаться в границах усадьбы, в частности жилищного кооператива или подсобного недвижимого имущества. Плюсов у жилищной застройки много – в доме, построенном на таком участке, можно оформить ПМЖ (ВНЖ), такой участок примут в обеспечение под ипотеку, гораздо проще подключить все необходимое. Коммуникации и дороги построит городская администрация. Минус только один – цена.

Садоводческое некоммерческое партнерство – это объединение нескольких земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности. На таком участке можно построить дом, но это не обязательно. При этом на территории СНТ может храниться частная собственность (сад, огород), строиться дом (даже постоянный и круглогодичный), к нему могут быть подключены инженерные сети. Есть и минусы – в таком доме сложно зарегистрироваться, придется оплачивать установку связи за свой счет, да и собственник земельного участка весьма зависим от решения правления компании.

Покупка дома в обычном поместье часто связана с высокими счетами за коммунальные услуги. Обычный загородный дом удобнее садового участка (СНТ), но стоит дороже. В СНТ должны быть готовы сами внести свой вклад в строительство дороги, часто – ее сужение, владение газом, ремонт водопровода, уборку снега. Выбирая будущую крышу, следует обратить внимание на возможные ограничения, вытекающие из специфики участка. Там может быть охранная зона, газопровод и т. Д., Мешающие мирной жизни и строительству. Это можно увидеть на кадастровом плане или у вашего брокера. Также следует оценить расстояние до забора и ширину участка. Другой вопрос про общение. Хорошо, если есть газовая сеть и она уже подключена. Если нет, оцените возможность подключения или альтернативные методы обогрева. В большинстве деревень мощность подключения к электросети составляет менее 5 кВт, что недостаточно для отопления в холодные дни. За благоустройства города необходимо оборудовать колодец и канализацию, что тоже нужно учитывать. Отношения с соседями могут испортить жизнь в деревне, но заранее судить об этом очень сложно. Но случаи разведения кур, коз, кроликов и пчел можно увидеть сразу и решить вопрос о пригодности района.

Александр Цыганов. заведующий кафедрой страхования и социальной экономики Финансового университета при Правительстве РФ.

По вопросу – купите готовый дом или земельный участок под строительство. и здесь все не так просто. С одной стороны, земельный участок в СПН можно найти за более чем нормальные деньги, а многие строительные компании предлагают готовые комплексы домов по доступным ценам. Однако на самом деле зачастую выгоднее купить готовый дом.

Единственный вариант при покупке стройки будет более выгодным – это то, что покупатель может быть разнорабочим или при наличии таких связей / родственников. С другой стороны, покупать готовый дом тоже довольно рискованно – желательно привлечь специалиста, который проверит все «слабые места» дома. При этом наиболее популярными в настоящее время считаются каркасные дома и должны особенно тщательно контролироваться.

как выбрать дачу и оформить сделку купли продажи
В публикации использованы изображения из открытых источников

Как найти и купить дом без риелтора

Однако не так давно в России появился относительно выгодный вариант строительства в кредит – так называемая «деревянная ипотека». Суть его в том, что, купив сборный дом у одной из аккредитованных строительных компаний, вы можете оформить ипотеку с пониженной процентной ставкой, а разницу с рыночными условиями покроет государство.

Но у этой ипотеки было много недостатков – это ограниченный список строительных компаний. ограничения по сумме кредита (3,5 млн будет мало для Подмосковья), а также ограничения по типу домов (дешевые панельные дома туда не входят). В результате программа была приостановлена, но недавно правительство объявило о возможном запуске новой ипотечной программы на покупку деревянных домов.

Российское законодательство о недвижимости не очень сложное, поэтому купить и продать, например, квартиру можно без посторонней помощи. Так, для поиска покупателя или продавца есть бесплатные объявления, сделку можно совершить в МФЦ, а госпошлина за это всего 2 тысячи рублей. Риелтор не будет работать менее чем за 70-100 тысяч рублей.

Но рынок сельской недвижимости немного сложнее – здесь нет типовых участков земли и типовых домов, почти каждая недвижимость уникальна, поэтому иногда требуется помощь извне. Хороший брокер – найдется тот, кто сделает больше, чем просто разместит объявление на «Авито» или CYAN. Иногда дом слишком специфичен и индивидуален, чтобы его можно было продать коммерчески доступными способами.

Кроме того, по словам агентств недвижимости, недвижимость за городом включает не только здание, но и земельный участок, поэтому сделка в любом случае будет более сложной:

  1. Покупка дачи – сложный процесс в связи с тем, что загородная недвижимость – это не только здание, но и земельный участок, в отличие от квартиры.
  2. Этапы покупки кровли следующие:
  3. Выбор недвижимости
  4. Технический осмотр объекта недвижимости
  5. Юридическая экспертиза
  6. Подтверждение владельца
  7. Подписание предварительного договора с собственником
  8. Подготовка сделки
  9. Выбор способа оплаты
  10. Проведение сделки
  11. Закрытие сделки

В рекламных объявлениях стоит обращать внимание на время их публикации. Чем дольше объект не продается, тем больше, с одной стороны, продавец может быть более гибким с ценой, но с другой стороны, он должен привести к убеждению, что с объектом что-то не так.

При знакомстве с продавцом обратите внимание на его поведение. Человеческое отношение говорит о многом. Человек с реальным жизненным опытом сможет понять, насколько честен по отношению к вам продавец. Какие у него отношения с соседями.Они здороваются или смотрят в сторону и стараются не замечать друг друга? Ведь покупая дом, вы «покупаете» соседей, которые могут оказаться агрессивными людьми.

Поэтому перед покупкой крыши или дачного дома стоит жить отдельно для проверки как технического состояния, так и возможных юридических последствий. Что касается технического состояния. все ясно – нужно проверить несущие конструкции дома (это не квартира – за стены, пол и потолок отвечает только хозяин), инженерные сети и даже состояние местности (например, уровень грунтовых вод ).

Но о проблемах с документами некоторые потенциальные покупатели не вспоминают, и совершенно зря. Необходимо проверять не только тип земли в собственности, но и соседние участки:

Покупая крышу, следует обращать внимание не только на дом и участок, но и на окрестности, ознакомьтесь с документами. Но сначала нужно определить ценности – что важнее, река, водохранилище, близость Москвы, лес, электричество или отсутствие электричества поблизости, объекты социальной и культурной жизни и т. Д. Затем сузьте область поиска и посмотреть на окрестности, чтобы не купить дом рядом с кладбищем, фермой или мусорным баком. Обратите внимание на тип застройки по отношению к участку и окрестностям, чтобы через год-два вы не были соседом магазина или свинарника.

Если вы задумываетесь о покупке дома или крыш в сельской местности, то стоит проверить, зарегистрирована ли сама община. Должен быть официально зарегистрирован, иметь президента и статут, а также иметь другие обязательные атрибуты. Стоит узнать, как соседи оценивают деятельность ТСЖ – убирают они или нет.

Покупать сейчас или отложить на потом?

Компания также может проверить, насколько быстро они реагируют на муниципальные аварии, какие взносы взимаются с членов, учитывается ли мнение общего собрания собственников и т. Д.

Стоит проверить судебные дела, в которых участвует ассоциация. Например, если электроэнергетическая компания подает на нее в суд за долги, кондоминиум может мгновенно остаться без электричества. Другое дело, что если кондоминиум требует оплаты от большого количества членов через суд, это указывает на плохую дисциплину внутри кондоминиума, а также на то, что кондоминиум не будет работать хорошо.

Если речь идет о участке с домом, юридических проблем будет намного меньше – ответственных местных властей много, поэтому важно проверить юридическое оформление земли и дома.

Насколько мы понимаем, на рынке загородной недвижимости в 2020 году начался бум, который продолжается и по сей день. Многие домовладельцы выставляют свои дома на продажу по завышенным ценам, а более коварные уводят их с рынка, пока цены не вырастут еще больше. Из-за «рухнувшего» рубля и относительно высокой инфляции строительство будет стоить дорого, а строительство не будет никому – трудовые мигранты не могут вернуться в Россию из-за пандемии.

С другой стороны, лучшие варианты давно раскуплены, а на рынке остаются либо некачественные, либо слишком дорогие объекты. Поэтому выбрать подходящий момент для покупки коттеджа или дома – задача без однозначного ответа.

В 2021 году тенденция на загородные дома продолжит усиливаться. Уже в середине 2020 года предложения по продаже крыш начали уходить с рынка, люди, почувствовав реальность во время пандемии, решили прижиться к своим домам. Учитывая санитарно-эпидемиологическую обстановку, спрос на сельскую недвижимость долгосрочный.

Также есть предложения о продаже больших земельных участков, владельцы которых хотят выделить землю под здания. Это означает, что начнется строительство новых жилых комплексов за городом. Крыши умножатся. Вероятно, будет больше предложений, но и спрос огромный. Выгодные ипотечные предложения, аналогичные предложениям для новостроек, могут вызвать еще больший интерес к такой недвижимости, но это также приведет к увеличению стоимости дома.

Почему еще дома для отпуска будут привлекательными в этом году? Потому что многие направления для отдыха останутся закрытыми, а полеты в открытые страны будут стоить космических денег, и, кроме того, простой страх перед вирусом будет удерживать многих от путешествия в течение длительного времени. Но мы бы хотели провести отпуск на природе. Следовательно, стрела на крыше будет продолжаться.

Когда лучше всего покупать дом для отпуска? Сейчас межсезонье! Конец осени и зимы. Особенно это актуально для без газовых крыш. Владельцы часто выставляют свои дома на продажу зимой; если они покупают их, они не покупают, а затем хотят возобновить летний сезон. Поэтому, если вы решили купить загородный дом, лучше всего покупать его уже осенью. С марта цены будут только расти.

Таким образом, похоже, что цены на летние дома и виллы в следующем году продолжат расти, и единственный способ купить недвижимость по более низкой цене – это сделать это задолго до сезона, то есть до конца зимы.

Но и не стоит «торопиться» с первым увиденным домом – в жизни бывают разные ситуации, и иногда приходится продавать дом, так как есть острая потребность в деньгах. Поэтому важно не выбирать совсем неликвидные объекты – продавать их придется долго. Это будут дома, не вписывающиеся в формат современного человека.

Недавно РБК даже составил список «анти-трендов» в загородном строительстве на 2021 год. Как выяснили журналисты, сложнее всего их продать:

Дома с «ненужными» помещениями или без отделки. Современный покупатель не станет покупать то, что ему не нужно – никто не хочет иметь дома бассейн, кинотеатр или бильярдную. А учитывая дороговизну ремонта, лучше покупать готовый дом (даже если он не отвечает вкусам покупателя на 100%);

В доме слишком много места. Такие дома традиционно дороже, но дополнительные расходы не будут хорошим вложением – чем дальше вы пойдете, тем сложнее будет продать «особняк» в полторы тысячи квадратных метров. Кроме того, на такие дома будет взиматься более высокий налог на недвижимость.